テキネコム by計画院Group



木造3階建て3世帯住宅 | 家づくり相談 | 建築家と家づくりをはじめよう


質問:
はじめまして
1年後を目安に実家の建替えを予定しておりますので質問させて頂きます。
場所は大田区、敷地面積38坪、建ぺい率60%、容積率200%の土地です。
全面道路は6Mあり、道路付けは7M奥行き18M程です。
現在築50年の木造2階建て(各11坪)ですが、取り壊した上で木造3階建てにしたいと思っております。
兄弟3世帯で住むのですが、1階と2階を各20坪で、3階を10坪の合計50坪を希望しています。
玄関と内階段のみ共用、水まわり等は完全独立にし、水道電気ガスの引き込みも個別にしてメーターも分けます。
当然3階は面積に合わせ設備も1人住まい用の小さい物にします。
イメージでは、形はシンプルな長方形の中に全て納まるのが理想です。
全面は車を駐車しますのでエクステリアは簡単で構いません。
あまり聞かない造りですので難しいとは思いますが、上記の条件で建築した場合のおおよその建築費はどの位になるのでしょうか。
又、総予算で予定したいので、建築費以外に掛かる費用(各ライフラインの引込、地盤工事等)も教えて頂けると助かります。
宜しくお願い致します。


回答:
適値コム(tekine.com)テキネコムより

住宅の適正価格を研究しています。
建築の費用は大きく3つに分かれます。
・概算見積
㎡、坪などで表現出来るので、精度は余りあてにはなりません。
会社などで大枠の予算や判断を行うものです。

・実行見積
内訳がある見積書です。
工事項目としては大、中、小分類ぐらいの細目があるものです。

・精算見積
追加や仕様変更などがある場合に行うものです。
内容としては実行見積と同じようになります。

見積と言っても色々な種類があります。
精度は内容が細かい程、高いと考えてよいでしょう。
しかし、金額などは条件によって変化しますので、一概に
正しいとは言えません。

ゆえに、見積精査ということをして予算を決めて行くことをお薦め
します。
詳しくはMAILにてご連絡をお願いします。

(全国対応しています。)

http://tekine.com/contact.html


その他、WEBで情報発信していますので。
チェックしてみて下さい。

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# by keikakuin | 2014-06-19 19:16

増築屋根部バルコニー仕様 | 家づくり相談 | 建築家と家づくりをはじめよう



質問:
築15年の自宅の1階を増築し合わせてリフォームで間取り変更を考えています。増築部分の上はバルコニーで仕上げたいと思います。増築部が4×8Mと大きいですが、どんな作り方がいいでしょうか?
既に「屋上庭園」が売りのハウスメーカーさんとFC加盟の工務店で相談しています。「屋根の上に特注アルミベランダを載せて作りますよ」と言っていたFC工務店は、問い合わせたらサイズ対応不可でしたとギブアップのようです。下部がリビング・ダイニングなので雨漏りの心配から逃れるにはハウスメーカーの「屋上庭園」しかないのでしょうか?
これまでの回答2件


回答:
適値コム(tekine.com)テキネコムより

住宅の適正価格を研究しています。
屋上庭園しか。無い!!そんなことはないですよ。
雨漏りをするというのはそれなりの原因があります。
特に開口部付近から漏れることが殆どですから、設計
によっては特に心配ないこともあります。

アドバイスなども行いますのでMAILでお問い合わせ下さい。

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# by keikakuin | 2014-06-18 13:14

自動車整備工場を建てる | 家づくり相談 | 建築家と家づくりをはじめよう


質問:
自動車整備工場を建てたいと思っています。敷地は140坪有りその50坪ほどを使って立てようと思ってます。1階を工場して、2階3階を住居にしようと思ってます。大体、どのぐらいの費用がかかりますか?地域は兵庫県です。
これまでの回答4件


回答:
適値コム(tekine.com)テキネコムより

住宅の適正価格を研究しています。
概算費用というのは使い方によっては全く意味がないものに
なってしまいます。
銀行融資対応のものであれば、年収が大きな査定要素になります。
実際に建てる為に見積などを精査する場合はまず、設計を進めて
いくことで、工法、建材の仕様などを決めて行く必要があります。

当社では建築コストが中心に活動しているので、詳しくはMAILで
お問い合わせ下さい。

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# by keikakuin | 2014-06-17 15:21

間口の狭い家で地下 | 家づくり相談 | 建築家と家づくりをはじめよう


質問:
こんにちわ。初めて家を建てることを考えています。
いま、契約を考えている土地ですが、
2mの入り口から急峻な坂を登り、家を建てる土地に行く事になります。
その急峻な坂を切り、地下の玄関を考えているのですが、
2mの入り口から地下室の工事は可能なのでしょうか?
確実に重機は入りません

お手数ですが、分かる方教えて下さい。


回答:
適値コム(tekine.com)テキネコムより

工事を計画することは可能です。
しかし、工事費が高くなると思われます。
特に重機が入らない場合、手掘りとなり、量にもよりますが
時間と労働人数が掛ると思われます。

土地情報などを詳細にお知らせ頂ければ
アドバイス出来るかもしれません。

詳しくはMAILにてお願います。

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# by keikakuin | 2014-06-16 18:51

ハウスメーカーとのやりとり | 家づくり相談 | 建築家と家づくりをはじめよう


質問:
この度、仙台市内で土地を購入し
ハウスメーカーで家を建てようと考えている者です。

この3ヶ月間2つのハウスメーカーさんと
契約直前までお話を進めさせて頂きましたが
足元を見られているようなやり方に
どうしても納得いきません。

銀行、もしくはフラットで資金計画をたてているのですが
こちらは「月々◯万円以内で、ボーナスも◯万円で」
と伝えていてもハウスメーカーさんは
融資可能限度いっぱいいっぱいまで借り入れさせたいようで
お話に行く度に
「今回はウン万円アップになりました。
でも、月々は◯万円以内です。ボーナスも◯万円以内です。
融資額の範囲です。」

確かに月々の予算内に収まり諸経費も含まれてはいるのですが
仕様は決まっておらず、近い将来車の買い替えや
子供の教育ローンの可能性などを考えると
「融資額いっぱいいっぱい」のやり方に納得いきません。

正直、どこのハウスメーカーに行っても同じ気がして
かなり憂うつです。
建築家の方と家を建てた場合
融資額いっぱいいっぱいになったりせず
土地のつなぎ融資や諸経費を含めたローンは組めるのでしょうか?

今日もこれからハウスメーカーで話し合いです。
最初は楽しかったのに、今は少し気が重いです。

回答:
住宅の適正価格を研究しています。

MHでの営業手法は殆ど同じですが、彼らの立場を考えると
組織中で動く方法論です。

ゆえに発注者側の立場で考えていない部分が解せないのですね。
私どもでは見積を解析して比較、検証、分析というStepで
数字化による意志決定をお薦めしています。

デザインやブランドという趣向については数字化出来ませんが
数字化出来ることで、最終意思の決定に繋がります。

新しい住宅の購入方法として提言しています。
詳しくはMAILにてお知らせ致します。


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# by keikakuin | 2014-06-15 20:13

土地購入の決断.... | 家づくり相談 | 建築家と家づくりをはじめよう


質問:
はじめまして.現在土地を探しています.

私の思っている条件にはかなり合致しているものの,なぜか決断できていません.優柔不断なだけかもしれませんし,たんに高価な買い物だからかもしれません(笑)

土地購入に際して,希望している条件に合致しているもののなぜか決断に時間がかかってしまった方,最終的に「これにしよう!」と決断された時の気持ちなど教えていただけないでしょうか.

よろしくおねがいします.

回答:
テキネコム(適値コム)tekine.comより

住宅の適正価格を研究しています。

決めることが出来ない。
これは大きくは3つの要素です。

・高額であるので、失敗したくない。
・専門知識が必要で内容が吟味できない。
・沢山の情報があり過ぎて精査できない。

ゆえに住宅を決める前に住宅の専門家を決める
ことをお薦めします。
当社は住宅コストを中心に活動していますので、
是非、ご連絡下さい。
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# by keikakuin | 2014-06-14 11:27

37坪2500万円で完全分離型二世帯住宅 | 家づくり相談 | 建築家と家づくりをはじめよう


質問:
先月、母と暮らす「完全分離型二世帯住宅」建てるために37坪の土地を購入しました。
建ぺい容積率は60%/200%と申し分ないのですが、ハウスメーカーや工務店等にプラン、見積りを依頼すると、やはりかなりの予算オーバーとなってしまいます。
タイトルに2500万と書いていますが、正式には家具代等全て込みで2700万を考えています。
1階が母世帯で2LDK。2階3階が子世帯で3LDKと考えており、最終的に延床50坪~が理想です。
ほとんどの見積りが3,000万円を超えてくるのですが、妥当な金額なのでしょうか。
よろしくお願いします。
これまでの回答5件

回答:
テキネコム(適値コム)より

住宅の適正価格を研究しています。
金額の妥当性を見出すのは見積精査という業務をすることが
重要となります。

見積精査とは、どのような工事をどのように計画して、コストになっている
かを見分していくことなのです。

当社は見積精査プログラムを開発しました。
また、そのサポート業務も展開しています。

一度、MAILにてご連絡下さい。

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# by keikakuin | 2014-06-13 21:41

隣の土地が空いているんですが・・・ | 家づくり相談 | 建築家と家づくりをはじめよう



質問:
続けての質問、克つ長くなってしまい申し訳ないですが、困っているので教えてください。

今の建設予定地が南北に長い長方形の36,9坪の土地なんですが、隣の同じような大きさ・形の土地が空いています。その土地には古い平屋が建っていて、もう10年近く誰も住んでいません。その土地の地主さんが数年前に家の母に土地を買う気はないかと訪ねてきたらしいのですが、当時はまだ家を建てる計画もなかったので断っていました。しかし現在36,9坪の土地に3世帯で暮らせる家を建てようと考えているのですが、3階建てにするのがいいのか、隣の土地を購入して広い2階建てにするのがいいのか悩んでいます。どちらかというと下の親への音を気にしながら過ごす3階建てよりも、2階建てにしたいとかんがえているのですが・・・
そこで質問です。
①3階建て(重骨鉄筋)から2階建てにしたときの減額分と土地購入費(上限で500万←実家の坪単価で計算しました。)ではどちらの方が高くつきそうですか?
②土地購入の交渉は私(素人)がするよりもプロの不動産に頼んだほうが安く購入しやすいですか?(まず自分で交渉してから・・・というのも考えていますが)仲介手数料と消費税を考えると悩んでしまいます。
ちなみにこの土地の地主さん、数年前には向こうから買うことを聞いてきたのですが、最近になってこちらから聞くと売る素振りを見せてくれなくなりました。なので下手に素人が交渉するよりはとも思うのですが・・・
すみません。悩んでいることを思いつくままにかいてしまったので、まとまらずに分かりづらいかもしれませんが、ご回答よろしくお願い致します。
これまでの回答4件

1の回答:
重量鉄骨の場合、上層に上がる分、コスト高となります。
土地の購入費用が正確に提示する必要がありますが
どちらのケースも生まれる可能性があります。
300万円程度であれば、土地購入側のメリットが際立つ
ように思えます。
イニシャルコストについても検討が必要ですが、ランニングコスト
将来性と言う部分での検討が必要と思われます。

2について:
不動産の購入ネゴについて
プロの場合、売買価格というのが常識的に理解出来ます。
しかし、売主の事情や買主の事情によって価格が決まります。
例えば、売主が借金などがある場合は、その精算金額によって
金額が決まります。

ネゴというよりは現状の売買価格を知ること。
また、購入金額を指示する時に自分がやる方がよいか。
他者にやってもらいたいか。という気持ちの問題が大きいと思います。

詳しくはMAILにて対応します。

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# by keikakuin | 2014-06-12 11:37

地盤改良判断 | 家づくり相談 | 建築家と家づくりをはじめよう



質問:
長文ですいませんがよろしくお願いします。

様々なHMが建築条件付き分譲している区画整理地域にて、大手HM毛建築条件付き土地購入を検討している者です。
もらった地盤調査書を基に素人ながらネット等で調べてみた結果、HMからは十分建物(軽量鉄骨2階建)に耐えれる地盤で必要ないと思いますよと言われておりますが不安です。
理由は下記調査結果内容にもありますが、沖積層、後背湿地、盛土造成、換算N値10以下が10m以上、自沈層有、布基礎(ベタ基礎はHMでやっていない)からです。
なお、第1種中高層地区ですが15m高さ制限があり、大規模な建築物が立つ地域ではないです。
家は南道路で北東、北西側に詰めて真ん中より2m程南側まで四角い形状で考えています。


○地盤調査書内容
地形概要
川沿いに台地を侵食して沖積層を堆積し形成された積低地の後背湿地に位置

現地踏査
周辺状況に変状等参考になる構造物なし

サウディング結果
0.1~3m付近 埋盛土層 全体的にしまっている
以下、最終貫入深度部まで シルト層主体
水位はGL-2.0m

調査結果
推定地租断面図及び周辺地形形状から、概ね水平等圧地盤と判断され、沖積軟弱層の圧密沈下を促進する為の盛土積荷工法(プレロード工法)が施されていると推定。試験結果、埋盛土層は比較的締まっていると判断。

サウディング結果
m(換算N値)

  (1)南東地点 /  0.25~3.5(3.4~4.8)
              3.75~4.25(3.0【自沈層】)、
              4.5~10(3.8~5.4)

  (2)南西地点 /  0.25~2.5(3.6~5.0)
                2.75(10.0)
              3.0m(7.5)
               3.25~10(3.6~6.0)

  (3)真ん中  /  0.25~2.5(3.4~4.8)
              2.75(6.6)
               3.0(8.0)
              2.25(5.4)
              3.5~3.75(3.6~3.8)
              4.0(3.0【自沈層】)
              4.25~10.0(6.3~8.2)

  (4)北東    / 0.25~1.25(3.8~5.6)
             1.5~1.75(3.0~3.2)
             2.0~3.0(4.6~11.4)
             3.25~3.5(3.0【自沈層】)
             3.75(2.3【自沈層、荷重75kg】)
             4.0~10.0(3.8~5.6)

  (5)北西   / 0.25~3.75(3.4~7.0)
             4.0(2.3【自沈層、荷重75kg】)
             4.25(3.25)
             4.5(3.0)
             4.75~10.0(3.4~5.0)


上記分かりづらく申し訳ありませんが、改良必要有無アドバイス、必要なら支持層がない場合の改良方法(RES-P工法が最適なのか)教えて頂きたく、助言の程宜しくお願いいたします。




回答:
住宅の適正価格を研究しています。
地盤調査は非常に判断しにくいもので、専門家においても
判断基準がそれぞれ違うぐらい、難しいものです。

また、地盤調査の結果、改良工事をすることになるのですが
その予算と工法の選定なども非常に複雑なもので、専門知識と
判断が重要となります。

現状の情報だけで判断はしにくいですが、まず、地盤改良が
必要な土地を選定することはあまりお薦めしません。
当然、色々な条件により土地の選定をしますが、改良工事の
負担が発生しますので、将来的にも問題が起きる可能性がある
土地をわざわざ購入するべきではないと判定します。

HMが建売?しているのか。わかりませんが、建売というのは
建築的には非常に安価に出来る分だけ複雑な技術などは
持たないと言うことが多いので、購入条件としては非常に
難しい判断となると思います。

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# by keikakuin | 2014-06-11 19:20

建築士さんとつくる家の「保証」について | 家づくり相談 | 建築家と家づくりをはじめよう

質問:
やはり色々と情報を仕入れると、建築士さんとの家づくりの方が自分にはあっている(コストパフォーマンスや自由度というところで)と思うのですが、やはり気になるのが、「保証」と「安全性」です。もちろん信頼できる建築士さんを探し、一緒に工法や材質を含めた家づくりをしていくのですから、その二つも大丈夫だとは思うのですが・・・
ハウスメーカーさんから「その安心を買うために・・・」や「ウン十年間は保証・・・」という言葉を出されると負けそうになりです・・・
各ハウスメーカーさんがそれぞれウリにつしている丈夫さや保証という点で建築士さんからのお言葉を聞きたいです。
よろしくお願いします。



回答:
住宅の適正価格を研究しています。
少し遅いレスですが、参考になればと思います。

保証と安全性
と言う部分で建築家とメーカーを比べるということが少し比較対象として
間違えているように思えます。

建築家や建築士は造るという部分を担うことはしません。
ゆえにメーカーと比べる時には施工会社との比較になると思います。

建築家や建築士が薦める施工会社との比較になる可能性がありますが
契約は殆ど、施工会社と発注者との契約になりますので注意しましょう。

保証では保証する保険があります。
しかし、瑕疵保証である場合に限りますので、独自にメーカーが
持つ保証が無い限り、変わりません。

安全性というのは判断することが難しいですが、性能保証もしくは
建材試験という建材単体の試験を行うのみですが、メーカー独自で
構造試験などを突破している場合もあります。

意匠設計に強い建築家などは構造計算によってその立証をしますが
認定などの特殊な試験を行うことは少ないと思います。

その範囲を立証するのは非常に難しいですが、安全性を高く評価する
場合は、そのようなSystem工法や第三者機関に試験したものが
評価としては高いと思います。

参考になれば幸いです。

お気軽にお問い合わせください。
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# by keikakuin | 2014-06-10 23:06


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