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第2章 を書いてみます。




第2章:ハウスメーカー・工務店・設計事務所との付き合い方

住宅を造る上で造り方がさまざまあることを皆さまは知っているでしょうか。

まず、思いつくのは住宅展示場に行ってみよう。というのが一番初めに考えることだと思います。
そこに展示しているのはハウスメーカーという大手企業から色々な企業が展示場に建設して
実大のモデルハウスを展示しています。




それ以外に建設会社という名のもと、ゼネコンという呼び方をされますが、
ゼネラルコンストラクション(総合建設業)が行うこともあります。


大手、準大手、中堅、などの上場企業から地元などの中小企業まであります。

規模が小さくなると工務店という言い方に変わります。
地元に根差した経営を主として活動している企業です。



更に小さい規模で展開しているのが、大工という職種、職能があります。
全てはひとが作るものですから、最後は人間が携わって完成しているという産業です。
また、設計事務所、建築家、建築士などが関与した形で建設会社や工務店、
大工などを支持した形で作る形もあります。



様々な方法がある中で、どのような方法がよいかを選び出す必要があるのです。
数十年前は大工に直接頼むという施主と大工という関係で作り上げることが
多かったとおもいます。


発注者(施主)と受注者(大工)関係はシンプルでありました。
しかしシンプルであるが故、良い部分と悪い部分があったと思います。



近年ではその反省も含め、システム的に建設を捕え、生産管理的な配慮をする上で品質の向上
に努めたのが工法としてさまざまなものが生まれました。

結果、標準化、システム化を逸早く生み出した形がハウスメーカーという
形を生み出したと思います。
しかし、自動車産業と違い、ロボット化が難しい建設産業は未だ、人間が関与して
作り出すものであります。




その部分の管理や対応によってさまざまな品質となり、最悪はクレームとなることも否めません。





技術、品質、方法論、保障、メンテナンス、価格などの検討項目を洗い出すことで各社の
良い部分、改善する部分が見えてきます。
そのような洗い出し作業をマトリックスという方法で○×△で表すと自分に合った方法
や会社が見つけられるでしょう。
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by keikakuin | 2011-06-25 02:34

企画出版 第一章

第1章:プロが考える理想的な住宅の買い方

プロフェッショナルが考える住宅の在り方とは
どのようなものであるか。

ズバリ、買いたいものが
自分の予算の中で実現できることです。

それはどのようにして実現できるのでしょうか。
まずはプロセスから整理してみましょう。


プロセスですから筋道です。
第一には・・・自分の予算を知る!!という
ことでしょう。

・貯金がいくらあるか。
・いくら貯金を残したいか。
・住宅ローンを借りるか、否か。
・年収からの借入限度額はいくらか。
・いくらを借りるか。

その当たりの整理が必要ですね。

そして、現金、住宅ローン含めていくらの予算を
作れたかを知る事でどのような建物や土地を
購入するかを検討するのです。

第二は、土地の選定です。

土地はさまざまな条件から選定するのです。

・相続などの土地であった。
・新しく購入する土地である。
・借地権
・その他さまざまな条件がありますが

自分の当てはまる条件は何であるかを考えるべきでしょう。

その条件の中に通勤ということがあります。
リーシングという賃貸経営をすることもあります。

自分が描く土地と建物の条件を整理してみましょう。

第三は住宅ローンの検討です。
土地と建物を合わせて住宅ローンとする場合と
建物のみ、土地のみなど条件によってローンの条件が
様々に変わります。

各金融機関の条件設定はすべて違うと考えてよいです。
どの金融機関が自分にとって良い条件であるかを
知ることが今後の支払との直接的なお付き合いとなるので
しっかりと自分に合った金融機関を探し当てましょう。

第四は建設会社を決める。
どのような買い方をするかを決めるのですが、イメージがない
中で、どうかえばいいか分からない。というのが本音ですね。

その為、スタディー、基本設計という作業が必要なのです。
この行為をせずに実施設計を行うと・・・
最後には色々なことが出来なくなっています。

この部分が非常に重要です。
どのようなものを自分が欲しいのかを明確にしてその建物を
いくらで購入するか。予算配分を考え、専門家と渡り合う。

これは結構難しいことだと思いませんか。

このプロセスに沿って、深く追求してみましょう。

さて、プロフェッショナルって、どういう意味でしょうか。
プロフェッショナル=専門家ですね。

プロフェッショナルと言っても、ピンからキリまであります。
一級建築士であれば全て知っているのか。というとそんなことはありません。

建築士と建築家の違いがあることはご存知でしょうか。

建築士は木造・二級・一級という区分けがあります。
それは設計できる範囲を決めているのです。

主に確認申請という住宅を作る上での行政手続き業務があります。
施主が行うことを代理業務として委任して行う業務をする上でこのような資格
であることで、デザインやコスト、品質に詳しいとは限りませんね。

ゆえに一つの目安とか考えるべきです。
その資格があるか、ないか。ではないのです。

では私どもがお伝えしたいプロフェッショナルとは如何に。
それは多種多様の建築・建設に携わってきたか。
つまり特殊技能を持っているか。ということです。


例えば、現場と言えば、大工です。
大工でもツーバイフォーという枠組工法と呼ばれるものと
在来工法と呼ばれる仕口(*1)という鑿やカンナを使った
日本独自の工法があります。
また最近はユニット工法という工業生産されたものをボルトで
固定するなどさまざまな作り方があります。

そのような、造るということを理解しているか。
という点は重要な要素です。
簡単に言えば、現場のモノ作りを理解しているか。という点です。

次に重要なのは積算です。
あくまで建築専門分野ですが、この積算という仕組みを知ることは
歩掛り(*2)という特殊な計算方法を理解しているか。ということです。

色々な工種、項目の積み重ねで計算して最終的に数量という形で表現します。
そのようなことを複合単価ということで表現します。


また積算は大きく二つの要素です。数量と単価です。
数量とは図面に基づき数量を算出します。
その行為を「拾い」と表します。

次に単価です。これは重要な要素です。目安は市場単価と流通単価は違います。
また、上代と言われる販売想定価格と下代(NET)といわれる
業者取引価格が存在しています。
(後に詳しくお話したいと思います。)


そのように数量と単価という構成で見積が作られるということを理解
できなければプロフェッショナルとは言えません。
資格は積算士というものがあります。
公共事業などの公的な業務の場合必要とされることがあります。

つぎには設計業務です。
設計業務には大きく二つの要素があります。
それは「デザイン」と「品質」です。
この要素はコストを大きく誘因する為、重要且つ表現として世の中に表される
ことから、施主にとっても重要な業務となります。

以上、現場、積算、設計という業務を三大要素として
建設を総合的にマネジメントする為には必須であると理解して頂きたいです。

その要素を全て理解していることは何十年の経験から出来ることなので、
資格だけで判断できないことが建築コストの難しい原因であります。

まずは、経験談からどのような仕事をして来たか。
という実経験が信頼関係を構築できる一歩であると思っています。

コミュニケーションコントロールできる人物でなければ
品質、コスト、デザインを融合できません。

「人間を知る」ということからコストが生まれるということを
忘れてはいけないと思います。

プロは見極めるという行為から全てが始まります。
それこそがプロであるプロならではの建築を総合的にマネジメント
出来る始まりとなることを忘れてはいけません。

次に何があるか、素晴らしいプロフェッショナルに
これからの予測をして貰いましょう。

それは「プロモーション」ということになります。
建築でのプロモーションとは表現ということではなく、
スケジュールということになります。

物決めという行為は設計業務でありますが、
設計を進める場合にデザインとの融合があります。


コストだけではなく、理想の住宅を作る為にどうあるべきかを
プロフェッショナルに指摘して貰いましょう。

これがプロフェッショナルということを意味しているのです。



施主(住宅購入者)は理想な住宅とはという研究をするのです。
住宅には色々な作り方があります。
その作り方を研究しましょう。(詳しくは次節にて)

そして、気に入った住宅が決まれば見積という段階に入ります。
適切な金額になればいいのですが・・・そこが問題ですね。

住宅のデザインと仕様によってさまざまなコスト・価格が発生します。
そのコストを自分の予算にマネジメントすることが
ヴァリュー・エンジアリング(VE)という手法となります。

品質、デザイン、コストを融合させることで後悔のない
住宅を建設できるのです。
この行為が出来るのは前段に紹介したように
経験、技術、管理(マネジメント)という複雑な仕事となるので
プロフェッショナルがキーワードとなるのです。

全ては人間が生み出すものです。
ゆえに専門的な分野の経験と信頼関係が全てを握ると言っても
過言ではないでしょう。

次にコストを生みだす為の行為とは・・・各章で検証していきましょう。

難しいかも知れませんが、
最後まで読んで頂けることで数千万円の価値が生まれてきます。


最後までお付き合い頂ければと思います。


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第一章
について書いてみました。
原稿を貼り付けて、その後読み直しを行い、修正を施しています。
稚拙な文章と分かりにくい表現かもしれません。

是非、皆さまに添削して頂き、わかりやすい文章に構成させることが
できればと思っています。

沢山のご意見を拝聴したいので、ぜひ、コメントを宜しくお願いします。

筆者:大槻 健
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by keikakuin | 2011-03-07 23:16

企画出版準備 驚愕!!こんな住宅の買い方があった。

<商業出版 企画書>


■仮タイトル
驚愕!!こんな住宅の買い方があった。
住宅の予算を1000万円以上交渉出来る
プロフェッショナルな方法とは!?
―あなたも使えるスーパーゼネコンのコストマネジメント技術―


■著 者 大槻 健
 
■企画趣旨
一生のうちで一番高額な買い物が「住宅」です。その買い物をあまりにも安易に決めてしまい何百万円というお金をみすみす失っていませんか?

例えば住宅情報誌を見て、週末に奥さんにせかされて住宅展示場へ行ってみる。その中を見て廻るだけで土日は疲れてしまいます。そして営業のトークにそうかと乗って思ってしまい、よくよく検討することなく住宅を購入してしまう方々が非常に多いのです。

しかし、そのような買い物をしてしまうと後に残念な結果になってしまいます。例えば、営業トークで良い点ばかりを強調し、「何でもできます」という調子の良さについつい乗ってしまって、申込をすると。な…なんと後からどんどん
出来ないことが判明。
結局新しい夢のある買い物だったのが出来ないだらけになってしまいました。このような事例が沢山あります。そのような悪夢にならないように新しい住宅の選び方を考えました。

プロの着眼点さえしっかり押さえれば、数社の見積りを比較・検証、分析を行い、なんと1000万円以上という驚くべきコスト効果を導くことができるのです。


浮いた予算で仕様のグレードアップも!
実際のケースを挙げて、わかりやすく住宅コストを下げる方法論を提示します。スーパーゼネコンの原価管理を請け負うプロだから書けた、常識破りの新しいコンセプトが満載。
この不景気で住宅購入を考えている方は必読!のお買い得な本です。

■仮目次
はじめに 
     
第1章 プロが考える理想的な住宅の買い方
・間違いだらけの住宅選び
・立地条件の考え方
・購入資金と銀行融資の進め方
・ライフスタイルによる購入方法を考える

第2章 ハウスメーカー・工務店・設計事務所との付き合い方
・ハウスメーカーの作り方とは
・工務店をうまく使う方法
・なぜコストとの違いが生まれるのか?
・建築家と建築士の違い
・デザインに優れた建築家をうまく活用する方法

第3章 比較・検証・分析によって生まれる効果とは
・どのような方法で住宅コストを考えるか。
・数社の見積比較の実際
・検証と分析の結果、生まれる効果をどう使うか。
・プロはここを見る

第4章 住宅コストの検証システムを使ったケーススタディ
・メーカーの場合
・工務店の場合
・設計事務所の場合
・ゼネコンの場合
・ケーススタディ(Aさんの相談事例より)

第5章 こうすればハイグレードな住宅が実現できる
・意外と知られていない海外調達のテクニック
・建材メーカーからの上手な買い方
・お金をかけるべき部分と、かけない部分の違い
・ローコストで完成したハイグレードなデザイナーズ住宅

おわりに
■本書のページ数
200ページ程度


■著者略歴
大槻 健  (建築コストマネジメント会社 計画院 代表取締役CEO)

13歳から18歳までアルバイトで建設産業に従事してあらゆる現場を経験
(生コン、プラント、建材、サッシ取り付けなど。)
その後東京電力へ入社し建築設計に目覚める。
独学にて建築士・宅建などの資格取得後、設計事務所を経てアメリカにて
ツーバイフォーの修業と日本にて在来大工の修業を経験。
2000年、設計事務所・コストマネジメント会社を設立。
スーパーゼネコンの再開発プロジェクトにて大規模な商業ビルの100億以上
の建設原価管理業務をこなす。
その手法とコスト効果が評価され、外資系銀行からの依頼でコスト管理部門
の業務委託を行うなど建設原価に対する業務展開を実施する。

近年は住宅コストの問題にも研究を進め、海外調達などの新しい手法を導入。ヴァリューエンジニアリング(VE)の思想をベースに、安易にコストダウン
するのではなく品質やデザインなど考慮し、ローコストで価値のある
住宅づくりを提唱するなど、
大規模建築プロジェクトで培った経験を住宅産業へ展開中。

主な著書『ゼネコン大崩壊 コラム』(ダイヤモンド出版)





■出版企画書の主な項目(補足事項)
・書名 
驚愕!!こんな住宅の買い方があった。
サブタイトル:
住宅の予算を1000万円以上交渉出来る
プロフェッショナルな方法とは!?
―あなたも使えるスーパーゼネコンのコストマネジメント技術―

・著者、編者/著者の略歴 ※著書がある場合(書名、販売部数)
別紙記載あり
・企画の目的、狙い
新しい住宅購入の考え方を知って頂きたい。
・内容の概略
住宅の金額をより自分が納得できるような仕組みを知って欲しい。
・版型、予定ページ数
B5サイズ 200ページ程度
・読者対象
住宅購入者全て

企画出版を考えております。
御興味の方はご連絡下さい。
[PR]
by keikakuin | 2011-03-06 23:52 | 出版準備


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