テキネコム by計画院Group



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第3章-2 分析について

分析という行為は素人、一般向けではない。
という思いが先立ちますが・・・

比較、検証した結果に基づいて、何をすれば、どうなる。という結果から
こうすれば、もっと結果が生まれるのでは?
という想像も含めたものであります。

当然、根拠なし想像はコストを生み出すことになりませんが、その根拠を立証していくことで
何故、出来ない。という根拠を追求することで出来るようになっていきます。

プロフェッショナルとの違いはありますが、ぜひ、トライして欲しいと思っています。

では。本文にて


分析は詳細情報を持って、どのような購入をするかという決定行為です。

比較、検証に基づいて作り出した情報から、更に細かく情報整理をします。


例えば、機械空調を検証によって調べました。
・何社メーカーは存在しているか。
という情報や
・メーカーごとの仕様や
・スペックの差は理解しています。
・金額の差についても理解していので、

どの性能が自分にとってベストであるかを見出します。

その性能は他社で作ることが出来るか?
という問いを調べます。

また、その製造方法や過程を調べます。

当然、企業秘密的な要素もあるのですが、
建築の場合、海外でも作ることが出来るぐらいの性能であれば、過程や方法は調べることが
可能となります。

分析についてはプロフェッショナル的要素が多くありますので
細かい説明はやめますが、製造過程や方法を知ることで、無駄や無理な部分を理解することで
必要ものであるか、否かが判断できます。


私どもが普段行っている行為こそ、この分析です。
分析をすることで、バリューエンジニアリングという
製造過程や生産効率を考えて、いくことが最終的な品質とコストのバランスをとることになります。


一般の購入者には困難なことであると思いますが、専門家ならでは出来る行為があることを知って
おくべきでしょう。


ここで、少しまとめてみましょう


・どのような方法で住宅コストを考えるか。

住宅コストを考える上で、比較というレベルは普段誰でも行っていると思い勝ちですね。
しかし、実際にやると。思わず出来ないことが分かります。

それは色々な見積もりをとっても比較する内容を理解していないこと。が原因です。

建設の見積もり内容は多くは3段階あるのです。
・大分類(建築工事一式)、
・中分類(土工事、木工事など)
・小分類(各工事の項目)


というような構成になっています。



ここで重要なのは建築の専門家ではなく、一般の購入者が比較をする。
ということを想定した場合、小分類などの情報が細かくなるにつれて、その情報を判定できない。というジレンマに入ります。


ゆえに中分類で判断するという方法が一番ベストであると考えます。


また、設定条件として、図面などの要素がすべて同じであるか。ということがあります。

つまり、各会社が提案してくる住宅の設計は統一されている訳ではない場合
全く違う情報を比較することになります。

それは詳細分析になれば全く違う答えになります。
ゆえに概算的概念で精査することを第一番に考えます。

すると、土工事や構造材などを表現してる木工事などは数量が大きく変わらないことがあります。
当然、内装工事などは仕様のレベルによって変動しますが、細かい内容を精査する前の概算で
比較するという行為を持って行うと、情報の精度に関わらず、大きな予算配分を比較できるのです。

この手法は比較する会社が多くなればなるほど有効です。

思考の方法論であっても、細かいところから分析するのではなく、大きな概念、大きな考え方の部分から整理することが思考の整理に繋がることが重要なのです。


第一ステップとしては概算で考える。


その後、各項目の質疑を含めて、なぜ金額が違うかを見極める。
すると・・・金額に差がある場合、と無い場合が見つかります。

差が無い場合はある程度信頼できる金額と考えてよいでしょう。



しかし金額に差が出た場合は要注意です。

・その差についてなぜ出たのか。
・金額の差はいくらか。
・無視できる範囲であるかどうか。
・仕様は大きく違うのか。

など検討項目が発生します。

その検討項目を整理すると、何故という疑問が解けると思います。
当然、疑問が解けない場合があります。


それは業者の見積もりの内容によって大きく金額が変動することもあります。
その変動金額の差を各会社へ質問すれば、回答が帰ってくると思いますので
十分その発言を注意して聞くことをお勧めします。

・数社の見積比較の実際


同じ建築図面を比較する場合と違う建築図面を比較するのでは大きく内容に差が生まれます。
本来であれば、同じ図面で比較するべきです。


つまり、図面情報を先に精査しておくべきでしょう。
メーカーや建設会社によってはその図面では出来ないという場合が在ると思いますが、
その場合は前節で説明したように概算による比較をお勧めします。


また、数社の比較が重要なことを説明します。
最低3社見積もり比較を進めます。


理由は1社では当然、比較できません。ゆえに2社比較から始まります。
しかし、その比較内容が一緒の場合、判断できません。

平均を出せる3社が最低ラインでしょう。

多いほうが情報的には有利になりますが、当然複雑系の情報処理になります。
一般の方が行う最低ラインは3社見積もりがベストであると経験も含めて思います。




・比較・検証・分析の結果、生まれる効果をどう使うか


インセンティブという効果金額をさす言葉ですが、比較・検証・分析によって
生まれた金額は大きくは3つの使い方が考えられます。


ひとつは
ローンや現金を使わずに済むということです。
これは大きなことでローンを組むことは負担です。現金を使わなければ、預金に廻せます。
ゆえにこのような方法によって効果を生み出すべきでしょう。

二つめは
追加工事やスペックアップという仕様グレードを上げることが出来るでしょう。

建築は設計図通りということがなかなか出来ません。
実際の出来るものと図面で表現したものでは大きく食い違うことがあります。


設計時点で検討するのですが、
設計期間中若しくは工事期間中にどうしても直したいことや違うことをしたい。
という要望が発生します。

普通はここは我慢するか、追加工事金額を捻出するところですが、
インセンティブ(効果金額)があれば自由に予算範囲の中で思い通りのことができるでしょう。


建設を自分の思い通りにする方法の有効手段であることは間違いありません。


三つめはFFEという行為です。
(家具:ファニチャー、什器:フィクスチャー、備品:エクイメント)
という住宅を購入すると必ず新規で購入するものを指しています。


家具は言わずとも分かると思いますが。
什器とは、家電などのTVやカーテンなど
備品は電話機、PCやFAX、絵など

沢山の購入品に対する予算を事前に持つことが可能となります。


このような購入品目を買う費用は
100万円から300万円程度掛かることが言われています。
実際の場合、殆ど自らの費用を使うことになるのですが、
インセンティブ(効果金額)があればこそ、このような負担金に捻出ことが出来ます。

考えることで費用が生まれることを知るべきでしょう。

このような得が生まれるのはあなた次第です。
比較・検討・分析の素晴らしさを体感してほしいと思います。




・プロフェッショナルはここを見る


重要なポイントは比較、検証、分析という行為だけで3回は
情報整理を行っているということをまず理解してほしいです。


この考え方はプロフェッショナルであるからこそ、生まれる思想であります。
プロの場合、時間と効果。つまり費用対効果を考えます。

実際の業務場合、見積もり=積算業務であり、数量根拠など統一見解を出せるものです。


ゆえに数量は再度確認することができます。

また、仕様の食い違いなどは単価が公正であるかということを材工分離ということで考えます。


歩掛りという積算手法で材料と労務を複合してひとつの単価にしていることがありますが、
単価は景気変動と供に流動化します。
ゆえに積算資料とう上下期に発行する指標的な資料もあります。


一般書店にも販売していると思いますが、
単価は流動性の高いものであるので、比較という手法を用いて実勢単価を測定する必要があります。


プロフェッショナルとの違いはありますが、項目、数量、単価、金額をチェックすることで
生まれる効果は一般とプロでは差はありますが、必ず生まれることを理解してください。


大手ゼネコンの場合、積算(見積)、調達(購買)、という業務の中で行われることが多いですが、分業されるものではなく、連動されている業務なのです。


住宅の場合、工務店、建設会社が行う業務です。
このブラックボックスを開けることで色々なことが見えてくるでしょう。


自らの住居を作る上で必要なことです。


信頼関係を企業と造る上でも必要な情報と行為であると考えています。
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by keikakuin | 2011-09-22 16:48

第3章:比較・検証・分析によって生まれる効果とは!!


第3章:比較・検証・分析によって生まれる効果とは!!


第一章から第二章までは住宅の買い方論を説いてきました。


これからは具体的に購入者(施主)がどのような考えで住宅づくりを考えていけばよいかを
説明したいと思います。


住宅づくり、もしくは住宅購入をすることは他の購入物との違いがあるのでしょうか。


例えば、高額商品で言えば、車を購入する時はどうなのでしょうか。

まず、
・本体価格、・オプション価格、・値引き率、・メーカー選び
と言うように検討する項目は
4項目程度です。


その他詳細項目としてエンジンのスペック(仕様)やハイオク、軽油などの違いなどあります。

つまり10項目以下の比較・検証で済んでしまいます。


では一部の例としてどのように考えるかをスタディーしてみましょう。

まず、メーカー選びをします。
メーカー=車のデザインという形でかんがえます。

どのような形が自分の好みであるかを創造して抽出します。

メーカーを3社選びました。

最寄りの展示場に行き、実際に試乗して、内装などの具体的なスペックを営業マンから
ヒアリングします。
その後、本体価格、オプションなどの見積もりを作って貰い、メーカー3社を
から金額の差分を比較します。




その結果、自分の出せる料金から、どれが良いか最終決定をする。
このような進め方が一般的な購入手順ではないかと思います。




当然、この車が好き!ということで金額を聞いて、一番安い会社を見つけるなど方法論は
多様にありますが、簡単な方法で住宅との違いを考えてみましょう。



では住宅購入の場合、車購入と比べてどうなのでしょうか。

メーカー選び、と言う部分では車メーカーより多く存在します。

また、メーカーではない建設会社を含めると・・・・かなりの会社が存在します。

この時点でどの会社と比較するか。と言う点で情報量が違うのです。


その後、住宅のデザインは各社によっていくつかの種類があります。
ゆえにその種類によっては何倍、何十倍となります。


注文住宅のようなカスタムは車で言えばオプション価格かもしれませんが、
建材は世の中に数限りなくあります。
よって無限大に近い数となるでしょう。



つまり、車選びのように検討する内容がいつくかに絞られている場合とは違うこと。



無限大のようにある中から選び出すことは素人である購入者のみで決めることが
非常に難しいことを知るべきでしょう。


ここで、重要なことは自らが必要とするべき情報を集約するのに専門家の知識と経験が
必要であることを認識することでこの問題を解決する手立てになることからは始まります。



但し、全ての専門家が対応できるか。ということ当然、人によっての違い(スキル)があることが
前提で考えます。


つまり、建築士や、建築家のみではなく、住宅の作り方ということを比較してみるのです。



第4章では住宅コストの検証ということでテーマを「コスト」に絞っていますが、
住宅の購入方法のプロセスとして・・・重要なのは。

1、建築士、建築家(設計事務所)+工務店、建設会社
2、工務店、建設会社直接
3、住宅メーカー



大きくはこの3つの買い方があるという説明をしていますが、
その中で最低1社ずつ、コミュニケーション(相談)をしてみるべきです。

すると。色々な会社があり、色々な考えがあるということを気づくと思います。



上記2の場合、

建設会社の区分けとして上場企業から地元建設会社までありますが
企業を判定する上で、必要な情報があります。


また、企業の大きさによって、経費比率が違うので当然コストにも反映します。


ゆえに賢い買い方としてどのような買い物が良いかを慎重に選びましょう。




大企業のように資本金が大きくない企業でも
保証協会などの保険に加入することでカバーできることもあります。


そのような安くて良い物を購入したいという気持ちが購入者の思いによって購入
する条件が変わることで可能になるのです。



比較する対象はどのような買い方があるか。
から始まるのです。


企業比較は資本金や決算状況という企業体力的なものがありますが、
提案力ということを比較することがまず基本となるでしょう。


提案力とはプレゼンテーションと呼ばれるものです。

基本設計、仕様書など自らの設計能力を示すものです。


しかし、その場合は土地が決まっている必要があることを忘れてはなりません。


土地が決まっていない場合はあくまでイメージとしての外装や内装となるので
まず、土地を決める必要があります。


土地については最終章の第6章で説明します。


土地が決まっている前提で各企業からプレゼンテーションを提出してもらい、
その仕様についての説明と見積を揃えて頂くことから、比較という行為がはじまります。


比較はまず、提案力の良い部分、悪い部分、デザインのセンス、説明能力、などを比較します。

その上で、整理された後に自らの設計に対する要望をまとめましょう。



各提案書(プレゼンテーション)によって設計概念が違うと思います。

ゆえに設計に対する要望なども各提案書によって違うので、その企業ごとに要望を
まとめることが必要です。

図で解説(別途記載)




比較ではリスト化して結果として○×△で表記しておくとわかりやすいでしょう。



次のステップは検証です。


比較で3社まとめたものを更に情報の収束をかけます。


例えば、技術情報的なもので、「機械空調」というテーマとします。

機械空調の製造メーカーは日本で何社あるか。ということで調べると
数社検索できると思います。

その中で何が違うのか。
ということを調べることが重要です。



自らが調べることで建設会社の知識を精査できる能力がつくことが重要です。



そこまで、「出来ない・・・」という方もいることでしょう。


その場合の対応は専門家を信じるということになりますが、
このあたりで買い物を理解しないで購入後後から問題になるという
事件が多く建設にはあるのです。


そのあたりの後悔がないように自らも調べるという行為をお勧めします。


当然、限界があることなので、一つのメーカーを調べたら、その仕様書を他のメーカーに違う
ポイントを教えて欲しい、御社の売り(特化した部分)を説明して欲しいと頼むことが重要です。

あくまで、購入者自分自身で行うことが重要なポイントとなることを忘れてはなりません。



このようにして、自分が必要とする性能や機能を自らが検証することで最終的に購入する
建設会社などとの差別化が見出せます。


結果、どのような購入方法があるか。
という調達購買という仕組みに発展することから、検証と言うプロセスは専門家にとっても
重要なものであると考えます。



当然、その前に自分が購入したい仕様や情報はまとめる必要があります。

それは基本設計という情報収集時点で整理することを薦めます。
比較で企業、検証で企業の良い点、悪い点を整理できていると思います。



その整理したものを分析で最終的な建設プロセスを決めることを示します。
分析となると、難しい言葉なので、検証の後に何かする必要があるのかな?と
思われる方も多くいると思います。
分析はコストを生みだす為の手法であります。


比較、検証という行為で自らの購入物を整理した後にどのような方法で購入すれば良いかを
判定する行為が「分析」となります。
では具体的に説明しましょう。


分析については第3章の2として次に整理してみます。
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by keikakuin | 2011-09-22 14:07

第2章 を書いてみます。




第2章:ハウスメーカー・工務店・設計事務所との付き合い方

住宅を造る上で造り方がさまざまあることを皆さまは知っているでしょうか。

まず、思いつくのは住宅展示場に行ってみよう。というのが一番初めに考えることだと思います。
そこに展示しているのはハウスメーカーという大手企業から色々な企業が展示場に建設して
実大のモデルハウスを展示しています。




それ以外に建設会社という名のもと、ゼネコンという呼び方をされますが、
ゼネラルコンストラクション(総合建設業)が行うこともあります。


大手、準大手、中堅、などの上場企業から地元などの中小企業まであります。

規模が小さくなると工務店という言い方に変わります。
地元に根差した経営を主として活動している企業です。



更に小さい規模で展開しているのが、大工という職種、職能があります。
全てはひとが作るものですから、最後は人間が携わって完成しているという産業です。
また、設計事務所、建築家、建築士などが関与した形で建設会社や工務店、
大工などを支持した形で作る形もあります。



様々な方法がある中で、どのような方法がよいかを選び出す必要があるのです。
数十年前は大工に直接頼むという施主と大工という関係で作り上げることが
多かったとおもいます。


発注者(施主)と受注者(大工)関係はシンプルでありました。
しかしシンプルであるが故、良い部分と悪い部分があったと思います。



近年ではその反省も含め、システム的に建設を捕え、生産管理的な配慮をする上で品質の向上
に努めたのが工法としてさまざまなものが生まれました。

結果、標準化、システム化を逸早く生み出した形がハウスメーカーという
形を生み出したと思います。
しかし、自動車産業と違い、ロボット化が難しい建設産業は未だ、人間が関与して
作り出すものであります。




その部分の管理や対応によってさまざまな品質となり、最悪はクレームとなることも否めません。





技術、品質、方法論、保障、メンテナンス、価格などの検討項目を洗い出すことで各社の
良い部分、改善する部分が見えてきます。
そのような洗い出し作業をマトリックスという方法で○×△で表すと自分に合った方法
や会社が見つけられるでしょう。
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by keikakuin | 2011-06-25 02:34

文章の表現

行間の開け方、詰め方によって
表現も変わる。

これは知っているような・・・でも知らない。

自分が書いていると、書くことに集中して、表現まで
センスがいき届かなかった。

やはり、ひと様の眼で見て貰うのは正直、助かります。
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by keikakuin | 2011-03-25 17:17 | 出版準備

貴重な意見有難うございます

うーん、文章は殆ど変えてないんですよ。二三か所かな?



手を加えたのはセンテンスの切り方と改行の場所、及び空白行の挿入。







改行を入れる、レイアウトを考える、事によって言いたいことを強調する。







という作業をしただけなんです。あとは句読点の位置かしら。



そういう些細な点が結構全体に効いてくると思いますのでやってみて下さい。
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by keikakuin | 2011-03-25 17:15 | 出版準備

早速の指摘、有難うございます。

第1章:プロが考える理想的な住宅の買い方





プロフェッショナルが考える住宅の在り方とは

どのようなものであるか。





ズバリ、



買いたいものが自分の予算の中で実現できること、です。





それはどのようにして実現できるのでしょうか。

まずはプロセスから整理してみましょう。





プロセスですから筋道です。



第一には・・・





自分の予算を知る!!





ということでしょう。





・貯金がいくらあるか。

・いくら貯金を残したいか。

・住宅ローンを借りるか、否か。

・年収からの借入限度額はいくらか。

・いくらを借りるか。



そのあたりの整理が必要ですね。





そして、現金・住宅ローン含めていくらの予算を

作れるか、を知る事でどのような建物や土地を

購入するかを検討するのです。





第二は、土地の選定です。





土地はさまざまな条件から選定するのです。





・相続などの土地であった。

・新しく購入する土地である。

・借地権

・その他さまざまな条件がありますが



自分の当てはまる条件は何であるかを考えるべきでしょう。



その条件の中に通勤ということがあります。

リーシングという賃貸経営をすることもあります。



自分が描く土地と建物の条件を整理してみましょう。





第三は、住宅ローンの検討です。





土地と建物を合わせて住宅ローンとする場合と

建物のみ、土地のみなど条件によってローンの条件が

様々に変わります。



各金融機関の条件設定はすべて違うと考えて下さい。

どの金融機関が自分にとって良い条件であるかを知ることが

大切です。今後の支払いとの直接的なお付き合いとなるので、

しっかりと自分に合った金融機関を探し当てましょう。





第四は、建設会社を決める。





どのような買い方をするかを決めるのですが、イメージがない

中で、どうかえばいいか分からない。というのが本音ですね?



その為、スタディー、基本設計という作業が必要なのです。

この行為をせずに実施設計を行うと・・・

最後には色々なことが出来なくなってしまいます。





この部分が非常に重要です。





どのようなものを自分が欲しいのか、を明確にしてその建物を

いくらで購入するか。予算配分を考え、専門家と渡り合う。





これは結構難しいことだと思いませんか。





このプロセスに沿って、深く追求してみましょう。



さて、プロフェッショナルって、どういう意味でしょうか。

プロフェッショナル=専門家ですね。



プロフェッショナルと言っても、ピンからキリまであります。

一級建築士であれば全て知っているのか?というとそんなことはありません。



建築士と建築家の違いがあることはご存知でしょうか。



建築士は木造・二級・一級という区分けがあります。

それは設計できる範囲を決めているのです。



主に確認申請という住宅を作る上での行政手続き業務があります。



施主が行うはずことを、代理業務として委任されて手続き業務をする

ためにあるこのような資格ですから、デザインやコスト、品質に詳しい

とは限りませんよね?





ゆえに一つの目安とか考えるべきです。

その資格があるか、ないか。ではないのです。





では私どもがお伝えしたいプロフェッショナルとは如何に。





それは多種多様の建築・建設に携わってきたか。

つまり特殊技能を持っているか。ということです。





例えば、現場と言えば、大工です。

大工でもツーバイフォーという枠組工法と呼ばれるものと

在来工法と呼ばれる仕口(*1)という鑿やカンナを使った

日本独自の工法があります。

また最近はユニット工法という工業生産されたものをボルトで

固定するなどさまざまな作り方があります。



そのような、造るということを理解しているか。



という点は重要な要素です。



簡単に言えば、現場のモノ作りを理解しているか?という点です。





次に重要なのは積算です。



あくまで建築専門分野ですが、この積算という仕組みを知ることは

歩掛り(*2)という特殊な計算方法を理解しているか。ということです。



色々な工種、項目の積み重ねで計算して最終的に数量という形で表現します。

そのようなことを複合単価ということで表現します。



また積算は大きく二つの要素です。数量と単価です。

数量とは図面に基づき数量を算出します。

その行為を「拾い」と表します。



次に単価です。これは重要な要素です。目安は市場単価と流通単価は違います。

また、上代と言われる販売想定価格と下代(NET)といわれる

業者取引価格が存在しています。

(後に詳しくお話したいと思います。)





そのように数量と単価という構成で見積が作られるということを

理解できなければプロフェッショナルとは言えません。



資格は積算士というものがあります。

公共事業などの公的な業務の場合必要とされることがあります。





つぎには設計業務です。





設計業務には大きく二つの要素があります。

それは「デザイン」と「品質」です。



この要素はコストを大きく左右する為、施主にとっても重要な業務となります。





このように、建設を総合的にマネジメントする為には、

現場・積算・設計という業務が必須であると理解して頂きたいのです。





それらの要素は往々にして長い経験に基づいて出来るようになることなので、

資格だけでは判断できないということが、建築コストを難しくしている原因なのです。





まずは、建築家もしくは建築士の経験談等から、彼がどのような仕事をして来たのか?



ということを把握することが、信頼関係を構築する第一歩であると思っています。





コミュニケーションの内容を細分化して具体化できる人物でなければ、

品質・コスト・デザインを融合することはできません。





「人間を知る」ということからコストが生まれるということを

忘れてはいけないと思います。





プロは、様々な事を見極める、という行為から全てが始まります。





これこそが、プロとして建築を総合的にマネジメントすることができる

出発点であることを忘れてはいけません。





次に何があるか、素晴らしいプロフェッショナルに

これからの予測をして貰いましょう。





それが「プロモーション」ということになります。





建築でのプロモーションとは表現ということではなく、

スケジュールということになります。



物決めという行為は設計業務でありますが、

設計を進める場合にデザインとの融合があります。





コストだけではなく、理想の住宅を作る為にどうあるべきかを

プロフェッショナルに指摘して貰いましょう。





この能力こそが、プロフェッショナルということを意味しているのです。





施主(住宅購入者)は自らにとって理想な住宅とは何か?

という研究をする必要があります。





住宅には色々な作り方があります。

その作り方を研究しましょう。(詳しくは次節にて)



そして、気に入った住宅が決まれば見積という段階に入ります。

適切な金額になればいいのですが・・・そこが問題ですね。





住宅のデザインと仕様によってさまざまなコスト・価格が発生します。

そのコストを自分の予算にマネジメントすることが

ヴァリュー・エンジアリング(VE)という手法となります。





品質、デザイン、コストを融合させることで後悔のない

住宅を建設できるのです。



この行為が出来るのは、前段に紹介したように

経験、技術、管理(マネジメント)という複雑な仕事となるので

「プロフェッショナルであること」がキーワードとなるのです。



全ては人間が生み出すものです。



ゆえに専門的な分野の経験と信頼関係が全てを握ると言っても

過言ではないでしょう。



次にコストを生みだす為の行為とは・・・各章で検証していきましょう。



簡単な内容ばかりではありませんが、

最後まで読んで頂けることで数千万円の価値が生まれてきます。



最後までお付き合い頂ければと思います。
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by keikakuin | 2011-03-25 17:11 | 出版準備

企画出版 第一章

第1章:プロが考える理想的な住宅の買い方

プロフェッショナルが考える住宅の在り方とは
どのようなものであるか。

ズバリ、買いたいものが
自分の予算の中で実現できることです。

それはどのようにして実現できるのでしょうか。
まずはプロセスから整理してみましょう。


プロセスですから筋道です。
第一には・・・自分の予算を知る!!という
ことでしょう。

・貯金がいくらあるか。
・いくら貯金を残したいか。
・住宅ローンを借りるか、否か。
・年収からの借入限度額はいくらか。
・いくらを借りるか。

その当たりの整理が必要ですね。

そして、現金、住宅ローン含めていくらの予算を
作れたかを知る事でどのような建物や土地を
購入するかを検討するのです。

第二は、土地の選定です。

土地はさまざまな条件から選定するのです。

・相続などの土地であった。
・新しく購入する土地である。
・借地権
・その他さまざまな条件がありますが

自分の当てはまる条件は何であるかを考えるべきでしょう。

その条件の中に通勤ということがあります。
リーシングという賃貸経営をすることもあります。

自分が描く土地と建物の条件を整理してみましょう。

第三は住宅ローンの検討です。
土地と建物を合わせて住宅ローンとする場合と
建物のみ、土地のみなど条件によってローンの条件が
様々に変わります。

各金融機関の条件設定はすべて違うと考えてよいです。
どの金融機関が自分にとって良い条件であるかを
知ることが今後の支払との直接的なお付き合いとなるので
しっかりと自分に合った金融機関を探し当てましょう。

第四は建設会社を決める。
どのような買い方をするかを決めるのですが、イメージがない
中で、どうかえばいいか分からない。というのが本音ですね。

その為、スタディー、基本設計という作業が必要なのです。
この行為をせずに実施設計を行うと・・・
最後には色々なことが出来なくなっています。

この部分が非常に重要です。
どのようなものを自分が欲しいのかを明確にしてその建物を
いくらで購入するか。予算配分を考え、専門家と渡り合う。

これは結構難しいことだと思いませんか。

このプロセスに沿って、深く追求してみましょう。

さて、プロフェッショナルって、どういう意味でしょうか。
プロフェッショナル=専門家ですね。

プロフェッショナルと言っても、ピンからキリまであります。
一級建築士であれば全て知っているのか。というとそんなことはありません。

建築士と建築家の違いがあることはご存知でしょうか。

建築士は木造・二級・一級という区分けがあります。
それは設計できる範囲を決めているのです。

主に確認申請という住宅を作る上での行政手続き業務があります。
施主が行うことを代理業務として委任して行う業務をする上でこのような資格
であることで、デザインやコスト、品質に詳しいとは限りませんね。

ゆえに一つの目安とか考えるべきです。
その資格があるか、ないか。ではないのです。

では私どもがお伝えしたいプロフェッショナルとは如何に。
それは多種多様の建築・建設に携わってきたか。
つまり特殊技能を持っているか。ということです。


例えば、現場と言えば、大工です。
大工でもツーバイフォーという枠組工法と呼ばれるものと
在来工法と呼ばれる仕口(*1)という鑿やカンナを使った
日本独自の工法があります。
また最近はユニット工法という工業生産されたものをボルトで
固定するなどさまざまな作り方があります。

そのような、造るということを理解しているか。
という点は重要な要素です。
簡単に言えば、現場のモノ作りを理解しているか。という点です。

次に重要なのは積算です。
あくまで建築専門分野ですが、この積算という仕組みを知ることは
歩掛り(*2)という特殊な計算方法を理解しているか。ということです。

色々な工種、項目の積み重ねで計算して最終的に数量という形で表現します。
そのようなことを複合単価ということで表現します。


また積算は大きく二つの要素です。数量と単価です。
数量とは図面に基づき数量を算出します。
その行為を「拾い」と表します。

次に単価です。これは重要な要素です。目安は市場単価と流通単価は違います。
また、上代と言われる販売想定価格と下代(NET)といわれる
業者取引価格が存在しています。
(後に詳しくお話したいと思います。)


そのように数量と単価という構成で見積が作られるということを理解
できなければプロフェッショナルとは言えません。
資格は積算士というものがあります。
公共事業などの公的な業務の場合必要とされることがあります。

つぎには設計業務です。
設計業務には大きく二つの要素があります。
それは「デザイン」と「品質」です。
この要素はコストを大きく誘因する為、重要且つ表現として世の中に表される
ことから、施主にとっても重要な業務となります。

以上、現場、積算、設計という業務を三大要素として
建設を総合的にマネジメントする為には必須であると理解して頂きたいです。

その要素を全て理解していることは何十年の経験から出来ることなので、
資格だけで判断できないことが建築コストの難しい原因であります。

まずは、経験談からどのような仕事をして来たか。
という実経験が信頼関係を構築できる一歩であると思っています。

コミュニケーションコントロールできる人物でなければ
品質、コスト、デザインを融合できません。

「人間を知る」ということからコストが生まれるということを
忘れてはいけないと思います。

プロは見極めるという行為から全てが始まります。
それこそがプロであるプロならではの建築を総合的にマネジメント
出来る始まりとなることを忘れてはいけません。

次に何があるか、素晴らしいプロフェッショナルに
これからの予測をして貰いましょう。

それは「プロモーション」ということになります。
建築でのプロモーションとは表現ということではなく、
スケジュールということになります。

物決めという行為は設計業務でありますが、
設計を進める場合にデザインとの融合があります。


コストだけではなく、理想の住宅を作る為にどうあるべきかを
プロフェッショナルに指摘して貰いましょう。

これがプロフェッショナルということを意味しているのです。



施主(住宅購入者)は理想な住宅とはという研究をするのです。
住宅には色々な作り方があります。
その作り方を研究しましょう。(詳しくは次節にて)

そして、気に入った住宅が決まれば見積という段階に入ります。
適切な金額になればいいのですが・・・そこが問題ですね。

住宅のデザインと仕様によってさまざまなコスト・価格が発生します。
そのコストを自分の予算にマネジメントすることが
ヴァリュー・エンジアリング(VE)という手法となります。

品質、デザイン、コストを融合させることで後悔のない
住宅を建設できるのです。
この行為が出来るのは前段に紹介したように
経験、技術、管理(マネジメント)という複雑な仕事となるので
プロフェッショナルがキーワードとなるのです。

全ては人間が生み出すものです。
ゆえに専門的な分野の経験と信頼関係が全てを握ると言っても
過言ではないでしょう。

次にコストを生みだす為の行為とは・・・各章で検証していきましょう。

難しいかも知れませんが、
最後まで読んで頂けることで数千万円の価値が生まれてきます。


最後までお付き合い頂ければと思います。


---------------------

第一章
について書いてみました。
原稿を貼り付けて、その後読み直しを行い、修正を施しています。
稚拙な文章と分かりにくい表現かもしれません。

是非、皆さまに添削して頂き、わかりやすい文章に構成させることが
できればと思っています。

沢山のご意見を拝聴したいので、ぜひ、コメントを宜しくお願いします。

筆者:大槻 健
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by keikakuin | 2011-03-07 23:16

企画出版準備 驚愕!!こんな住宅の買い方があった。

<商業出版 企画書>


■仮タイトル
驚愕!!こんな住宅の買い方があった。
住宅の予算を1000万円以上交渉出来る
プロフェッショナルな方法とは!?
―あなたも使えるスーパーゼネコンのコストマネジメント技術―


■著 者 大槻 健
 
■企画趣旨
一生のうちで一番高額な買い物が「住宅」です。その買い物をあまりにも安易に決めてしまい何百万円というお金をみすみす失っていませんか?

例えば住宅情報誌を見て、週末に奥さんにせかされて住宅展示場へ行ってみる。その中を見て廻るだけで土日は疲れてしまいます。そして営業のトークにそうかと乗って思ってしまい、よくよく検討することなく住宅を購入してしまう方々が非常に多いのです。

しかし、そのような買い物をしてしまうと後に残念な結果になってしまいます。例えば、営業トークで良い点ばかりを強調し、「何でもできます」という調子の良さについつい乗ってしまって、申込をすると。な…なんと後からどんどん
出来ないことが判明。
結局新しい夢のある買い物だったのが出来ないだらけになってしまいました。このような事例が沢山あります。そのような悪夢にならないように新しい住宅の選び方を考えました。

プロの着眼点さえしっかり押さえれば、数社の見積りを比較・検証、分析を行い、なんと1000万円以上という驚くべきコスト効果を導くことができるのです。


浮いた予算で仕様のグレードアップも!
実際のケースを挙げて、わかりやすく住宅コストを下げる方法論を提示します。スーパーゼネコンの原価管理を請け負うプロだから書けた、常識破りの新しいコンセプトが満載。
この不景気で住宅購入を考えている方は必読!のお買い得な本です。

■仮目次
はじめに 
     
第1章 プロが考える理想的な住宅の買い方
・間違いだらけの住宅選び
・立地条件の考え方
・購入資金と銀行融資の進め方
・ライフスタイルによる購入方法を考える

第2章 ハウスメーカー・工務店・設計事務所との付き合い方
・ハウスメーカーの作り方とは
・工務店をうまく使う方法
・なぜコストとの違いが生まれるのか?
・建築家と建築士の違い
・デザインに優れた建築家をうまく活用する方法

第3章 比較・検証・分析によって生まれる効果とは
・どのような方法で住宅コストを考えるか。
・数社の見積比較の実際
・検証と分析の結果、生まれる効果をどう使うか。
・プロはここを見る

第4章 住宅コストの検証システムを使ったケーススタディ
・メーカーの場合
・工務店の場合
・設計事務所の場合
・ゼネコンの場合
・ケーススタディ(Aさんの相談事例より)

第5章 こうすればハイグレードな住宅が実現できる
・意外と知られていない海外調達のテクニック
・建材メーカーからの上手な買い方
・お金をかけるべき部分と、かけない部分の違い
・ローコストで完成したハイグレードなデザイナーズ住宅

おわりに
■本書のページ数
200ページ程度


■著者略歴
大槻 健  (建築コストマネジメント会社 計画院 代表取締役CEO)

13歳から18歳までアルバイトで建設産業に従事してあらゆる現場を経験
(生コン、プラント、建材、サッシ取り付けなど。)
その後東京電力へ入社し建築設計に目覚める。
独学にて建築士・宅建などの資格取得後、設計事務所を経てアメリカにて
ツーバイフォーの修業と日本にて在来大工の修業を経験。
2000年、設計事務所・コストマネジメント会社を設立。
スーパーゼネコンの再開発プロジェクトにて大規模な商業ビルの100億以上
の建設原価管理業務をこなす。
その手法とコスト効果が評価され、外資系銀行からの依頼でコスト管理部門
の業務委託を行うなど建設原価に対する業務展開を実施する。

近年は住宅コストの問題にも研究を進め、海外調達などの新しい手法を導入。ヴァリューエンジニアリング(VE)の思想をベースに、安易にコストダウン
するのではなく品質やデザインなど考慮し、ローコストで価値のある
住宅づくりを提唱するなど、
大規模建築プロジェクトで培った経験を住宅産業へ展開中。

主な著書『ゼネコン大崩壊 コラム』(ダイヤモンド出版)





■出版企画書の主な項目(補足事項)
・書名 
驚愕!!こんな住宅の買い方があった。
サブタイトル:
住宅の予算を1000万円以上交渉出来る
プロフェッショナルな方法とは!?
―あなたも使えるスーパーゼネコンのコストマネジメント技術―

・著者、編者/著者の略歴 ※著書がある場合(書名、販売部数)
別紙記載あり
・企画の目的、狙い
新しい住宅購入の考え方を知って頂きたい。
・内容の概略
住宅の金額をより自分が納得できるような仕組みを知って欲しい。
・版型、予定ページ数
B5サイズ 200ページ程度
・読者対象
住宅購入者全て

企画出版を考えております。
御興味の方はご連絡下さい。
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by keikakuin | 2011-03-06 23:52 | 出版準備


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