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企画出版 第一章

第1章:プロが考える理想的な住宅の買い方

プロフェッショナルが考える住宅の在り方とは
どのようなものであるか。

ズバリ、買いたいものが
自分の予算の中で実現できることです。

それはどのようにして実現できるのでしょうか。
まずはプロセスから整理してみましょう。


プロセスですから筋道です。
第一には・・・自分の予算を知る!!という
ことでしょう。

・貯金がいくらあるか。
・いくら貯金を残したいか。
・住宅ローンを借りるか、否か。
・年収からの借入限度額はいくらか。
・いくらを借りるか。

その当たりの整理が必要ですね。

そして、現金、住宅ローン含めていくらの予算を
作れたかを知る事でどのような建物や土地を
購入するかを検討するのです。

第二は、土地の選定です。

土地はさまざまな条件から選定するのです。

・相続などの土地であった。
・新しく購入する土地である。
・借地権
・その他さまざまな条件がありますが

自分の当てはまる条件は何であるかを考えるべきでしょう。

その条件の中に通勤ということがあります。
リーシングという賃貸経営をすることもあります。

自分が描く土地と建物の条件を整理してみましょう。

第三は住宅ローンの検討です。
土地と建物を合わせて住宅ローンとする場合と
建物のみ、土地のみなど条件によってローンの条件が
様々に変わります。

各金融機関の条件設定はすべて違うと考えてよいです。
どの金融機関が自分にとって良い条件であるかを
知ることが今後の支払との直接的なお付き合いとなるので
しっかりと自分に合った金融機関を探し当てましょう。

第四は建設会社を決める。
どのような買い方をするかを決めるのですが、イメージがない
中で、どうかえばいいか分からない。というのが本音ですね。

その為、スタディー、基本設計という作業が必要なのです。
この行為をせずに実施設計を行うと・・・
最後には色々なことが出来なくなっています。

この部分が非常に重要です。
どのようなものを自分が欲しいのかを明確にしてその建物を
いくらで購入するか。予算配分を考え、専門家と渡り合う。

これは結構難しいことだと思いませんか。

このプロセスに沿って、深く追求してみましょう。

さて、プロフェッショナルって、どういう意味でしょうか。
プロフェッショナル=専門家ですね。

プロフェッショナルと言っても、ピンからキリまであります。
一級建築士であれば全て知っているのか。というとそんなことはありません。

建築士と建築家の違いがあることはご存知でしょうか。

建築士は木造・二級・一級という区分けがあります。
それは設計できる範囲を決めているのです。

主に確認申請という住宅を作る上での行政手続き業務があります。
施主が行うことを代理業務として委任して行う業務をする上でこのような資格
であることで、デザインやコスト、品質に詳しいとは限りませんね。

ゆえに一つの目安とか考えるべきです。
その資格があるか、ないか。ではないのです。

では私どもがお伝えしたいプロフェッショナルとは如何に。
それは多種多様の建築・建設に携わってきたか。
つまり特殊技能を持っているか。ということです。


例えば、現場と言えば、大工です。
大工でもツーバイフォーという枠組工法と呼ばれるものと
在来工法と呼ばれる仕口(*1)という鑿やカンナを使った
日本独自の工法があります。
また最近はユニット工法という工業生産されたものをボルトで
固定するなどさまざまな作り方があります。

そのような、造るということを理解しているか。
という点は重要な要素です。
簡単に言えば、現場のモノ作りを理解しているか。という点です。

次に重要なのは積算です。
あくまで建築専門分野ですが、この積算という仕組みを知ることは
歩掛り(*2)という特殊な計算方法を理解しているか。ということです。

色々な工種、項目の積み重ねで計算して最終的に数量という形で表現します。
そのようなことを複合単価ということで表現します。


また積算は大きく二つの要素です。数量と単価です。
数量とは図面に基づき数量を算出します。
その行為を「拾い」と表します。

次に単価です。これは重要な要素です。目安は市場単価と流通単価は違います。
また、上代と言われる販売想定価格と下代(NET)といわれる
業者取引価格が存在しています。
(後に詳しくお話したいと思います。)


そのように数量と単価という構成で見積が作られるということを理解
できなければプロフェッショナルとは言えません。
資格は積算士というものがあります。
公共事業などの公的な業務の場合必要とされることがあります。

つぎには設計業務です。
設計業務には大きく二つの要素があります。
それは「デザイン」と「品質」です。
この要素はコストを大きく誘因する為、重要且つ表現として世の中に表される
ことから、施主にとっても重要な業務となります。

以上、現場、積算、設計という業務を三大要素として
建設を総合的にマネジメントする為には必須であると理解して頂きたいです。

その要素を全て理解していることは何十年の経験から出来ることなので、
資格だけで判断できないことが建築コストの難しい原因であります。

まずは、経験談からどのような仕事をして来たか。
という実経験が信頼関係を構築できる一歩であると思っています。

コミュニケーションコントロールできる人物でなければ
品質、コスト、デザインを融合できません。

「人間を知る」ということからコストが生まれるということを
忘れてはいけないと思います。

プロは見極めるという行為から全てが始まります。
それこそがプロであるプロならではの建築を総合的にマネジメント
出来る始まりとなることを忘れてはいけません。

次に何があるか、素晴らしいプロフェッショナルに
これからの予測をして貰いましょう。

それは「プロモーション」ということになります。
建築でのプロモーションとは表現ということではなく、
スケジュールということになります。

物決めという行為は設計業務でありますが、
設計を進める場合にデザインとの融合があります。


コストだけではなく、理想の住宅を作る為にどうあるべきかを
プロフェッショナルに指摘して貰いましょう。

これがプロフェッショナルということを意味しているのです。



施主(住宅購入者)は理想な住宅とはという研究をするのです。
住宅には色々な作り方があります。
その作り方を研究しましょう。(詳しくは次節にて)

そして、気に入った住宅が決まれば見積という段階に入ります。
適切な金額になればいいのですが・・・そこが問題ですね。

住宅のデザインと仕様によってさまざまなコスト・価格が発生します。
そのコストを自分の予算にマネジメントすることが
ヴァリュー・エンジアリング(VE)という手法となります。

品質、デザイン、コストを融合させることで後悔のない
住宅を建設できるのです。
この行為が出来るのは前段に紹介したように
経験、技術、管理(マネジメント)という複雑な仕事となるので
プロフェッショナルがキーワードとなるのです。

全ては人間が生み出すものです。
ゆえに専門的な分野の経験と信頼関係が全てを握ると言っても
過言ではないでしょう。

次にコストを生みだす為の行為とは・・・各章で検証していきましょう。

難しいかも知れませんが、
最後まで読んで頂けることで数千万円の価値が生まれてきます。


最後までお付き合い頂ければと思います。


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第一章
について書いてみました。
原稿を貼り付けて、その後読み直しを行い、修正を施しています。
稚拙な文章と分かりにくい表現かもしれません。

是非、皆さまに添削して頂き、わかりやすい文章に構成させることが
できればと思っています。

沢山のご意見を拝聴したいので、ぜひ、コメントを宜しくお願いします。

筆者:大槻 健
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by keikakuin | 2011-03-07 23:16


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